Романтичные руины промархитектуры

Журнал "Казань", № 8, 2015

Однажды мы с партнёрами открыли для себя пространство в 7200 квадратных метров в здании дореволюционной постройки в ужасном запустении. Чем больше я узнавал о нём, тем больше оно мне нравилось. Фабрика когда‑то принадлежала купцу первой гильдии Ивану Алафузову. Который приехал покорять Казань, когда ему было за двадцать, и вскоре создал кожевенное предприятие, стал одним из самых влиятельных людей города. Под конец жизни у него в собственности были все промышленные предприятия Заречья. Прочитав его историю жизни, я понял, что фамилия Алафузова обязательно должна фигурировать в названии лофта.

Как раз незадолго до этого я изучал на практике развитие такого пространства в Москве на фабрике «Красный Октябрь» и других подобных мест - полтора года жил в Москве. Там помещения раздали людям, и они за свой счёт начали их ремонтировать. Сегодня это одно из самых интересных мест в столице. Мне довелось вплотную наблюдать, как «Красный Октябрь» заполнился, сразу захотелось организовать в Казани что‑то подобное. И когда изучил ситуацию здесь, на Гладилова, сразу загорелся.

Здание обошлось нам с партнёрами в двадцать миллионов. По нашим расчётам, после окончательной реконструкции проект окупится через два года. Планируем применить здесь принципы ревитализации, щадящей реконструкции. Надстроим два этажа и значительно увеличим площадь, и именно это будет экономической «фишкой» проекта. Продав квартиры в надстройке, мы сможем окупить вложения. Жилые помещения сделаем в стиле лофт, и это будет два вида студий: 24 и 36 квадратов по цене около миллиона, около пятнадцати квартир будут по сто - сто два­дцать метров и несколько двухуровневых апартаментов. Жильцов планируем отбирать тщательно! Чтобы создавать свой мир.

На мой взгляд, лофт в таком месте должен быть максимально аутентичным. Никакого пафоса. Мы собираем старые двери, кресла, балки, чтобы оформить будущие интерьеры. Это пространство должно созидать творчество. Оно должно быть заточено под архитекторов, скульпторов, художников, словом, тех, кто любит делать что‑то своими руками. Для них мы придумали «Общественные мастерские» - это цех, куда можно прийти и поработать. Там будут станки, верстаки, заготовки, мастер‑классы. Кто‑то делает табуретки, а кто‑то запекает стеклянные украшения, кто‑то режет по дереву, а кто‑то работает с глиной. Чтобы даже художник, у которого процесс творчества - это вонючий или очень пыльный технологический процесс, мог найти здесь отдельное помещение. Монетизировать это творчество должны другие резиденты - которые организуют выставку, создадут группы в социальных сетях для продвижения автора, выставят в галерее, продадут. Следующее пространство - коворкинг для дизайнеров и архитекторов. Затем здесь появятся и кофейни, и пиццерии, и event‑агентства с фотостудиями. Точно знаю, что если бы мне было лет двадцать, я бы поселился в таком месте.

Казань немного отстаёт от других крупных городов по части лофтов, однако у нас хватает людей, которые готовы жить и работать в лофтах, что‑то производить здесь, здесь же выставлять. В Казани есть мастера старой школы, например, реставрации, которые ищут возможности передать своё мастерство. Это реально именно в таком месте.

Мы жаждем расширения. Прямо рядом с фабрикой ПОШ есть здание Льнокомбината. Внутри квартала находится жемчужина - объект культурного наследия «Дом купца Котелова», построенный в 1780 году. Именно Котелов создал здесь первый кожевенный завод, выкупленный затем Алафузовым. Территория уже двадцать лет как заброшена. Очень перспективное место, но собственник не понимает своего счастья, увы. А мы бы сделали в нём Институт системного развития…

Планов много.

Начало проекта, связанного с реконструкцией фабрики первичной обработки шерсти, входящей в исторический комплекс предприятий Ивана Алафузова, было заложено на случайной воскресной встрече с Андреем Питуловым. Поговорили о перспективах развития того особенного сегмента рынка недвижимости, который возникает в процессе ревитализации пространств и промышленных зданий. Следующая встреча произошла непосредственно в стенах некогда востребованного производственного комплекса Казанского льнокомбината.

От зданий фабрики веяло сыростью и полным запустением. Обломки оборудования вперемешку с разрушенными элементами строительных конструкций наводили тоску и создавали жуткий постапокалиптический вид. Десять лет здесь никого не было, никто не ходил по лестницам, не работал в цеху, не отдыхал в комнате отдыха. Всё застыло или разрушалось. Неутомимые собиратели втормета методично вырезали и вывозили с территории фабрики тонны металлолома, в результате чего ослабленная крыша основного цеха рухнула, обнажив чрево здания. На первый взгляд здания фабрики представляли собой романтичные руины.

Очень большой интерес представляло наслоение построек и пристроек из разных эпох, требовалось определение временных рамок по использованным стройматериалам и технологиям. Великолепный кирпич середины XIX века на известковом растворе оживлял унылые неровные ряды из силикатного камня советского периода и варварски прорубленные кирпичные арки и своды. Особым, знаковым элементом комплекса стали чугунные шайбы, запиравшие стальные тяжи, заложенные в кладку.

В некоторых местах здания для усиления и ремонта оконных проёмов использовались рельсы от узкоколейной железной дороги. Самая старая часть комплекса - это здание кузнечного цеха, в котором применялась древнейшая технология четырёхстороннего свода.

Технологии советского периода отличались непосредственностью: тут на проволочке привязано, там на сварочке прихвачено, здесь прорублено прямо через несущую часть кирпичной арки.

По разрушениям и дефектам строительных конструкций можно было наблюдать все возможные варианты, от заплесневения до гидроразмыва оснований фундаментов.

Но неповторимый шарм внутренних пространств завораживал и порождал в воображении картины новой жизни для этих обветшавших стен. Объёмы помещений старых цехов как нельзя лучше подходили для экспозиционных залов, а помещения фабрики в основном корпусе просто созданы для творческих мастерских и студий в модном интерьерном подходе к брутальным фактурам исторических промышленных зданий.

Первый мозговой штурм и несколько дней работы маркерами и линерами произвели на свет первое изображение предполагаемой реконструкции. Она базировалась на создании образа современного здания в идеологии loft, с максимальным выявлением исторических наслоений и интересных деталей, в изобилии встречающихся на территории комплекса. Концепция предусматривала реконструкцию исторической части зданий с возведением дополнительных современных надстроек. Контрастный подход на линии старое‑новое предполагал использование современных конструкций и отделочных материалов в новой части здания и нарочитой демонстрации исторической изнанки.

После утверждения первичной концепции начался этап разработки проектной документации стадии эскизного проекта. Который необходимо было согласовать со всеми регулирующими сторонами и организациями. Параллельно начались обмеры здания и обследование строительных конструкций.

Результаты обследования конструкций были обнадёживающими. При всей неприглядности все исторические конструкции комплекса были в рабочем состоянии, хотя и требовали некоторого ремонта или частичной замены. В худшем состоянии находились постройки советского периода, ввиду крайне низкой культуры строительного производства и некачественных строительных материалов. Да и технология, по которой были изготовлены многие конструкции, вызовет ужас у современного строителя. Кроме зданий, на территории комплекса обнаружились действующие сети инженерно‑технического обеспечения и система очистки стоков.

После оформления отчёта о техническом состоянии конструкций, утверждения на градостроительных комиссиях материалов эскизного проекта пришло время начинать работу над проектной документацией для прохождения экспертизы, а также очистку территории от огромного количества гниющего мусора и многолетних наслоений грязи. Первым делом был вызволен на свет божий исторический остов. Для этого пришлось удалять многочисленные перегородки, возведённые в последние годы работы фабрики. Когда эти работы были сделаны, взору предстали восхитительные объёмы с двухсторонним восприятием из окон. Одна сторона - вид на Казань в сторону кремлёвского холма, в другую сторону открывались волжские берега и Зилантов монастырь.

Строительный мусор в виде битого каменного материала использовали для выравнивания полов подвального этажа и неровностей на территории двора. Использование технологии сортировки и вторичного использования строительных отходов - одна из особенностей подхода к реконструкции промышленных зданий и создании на их базе лофт‑недвижимости.

Следующим этапом стала очистка стеновых конструкций и перекрытий от старой штукатурки и наслоений грязи с помощью пескоструйной чистки с последующей мойкой под высоким давлением.

Результат превзошёл все ожидания - старинная кладка просто засветилась! Выявились светлые швы известкового раствора, проявилась фактура качественного исторического кирпича, исчезло ощущение пыльности стен, и они стали приятными и тёплыми на ощупь.

После проведения основных строительных работ будет необходимо покрыть кирпич специальными антисептирующими грунтовками. В тех местах, где присутствовала кладка советского периода, предполагается окраска поверхностей и вертикальная подсветка для создания причудливой игры света на брутальной поверхности кирпичной стены, возведённой горе‑каменщиками.